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雨夜相思客

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说说验房,这个行业的潜规则. ZT  

2013-11-28 13:19:14|  分类: 家居 * 装饰 |  标签: |举报 |字号 订阅

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验房师,本身是个专业的技术活,要上懂shingle,下知crawling space。 要知道地区的建筑政策,熟知building code,还要明白电路,新式的燃气,制冷用品,林林总总,总之有关房子,啥都得懂,甚至要知道detached carport, swimming pool的事情(哪里容易出事,哪里会有老化的问题,就是后院多了一堵挡土墙,他也得明白这墙脚底下应该是什么,专业的还要知道是哪种树,种在哪里,和地基下水道的关系,,,这个地区有没有道路的改建和下水的重建等等,不一而足,反正你还能补充上很多的方面,,,,最重要的是结构,上下水,电三大块。
当个好的,knowledgeable 的验房师很难。可以说到了成精的地步那就是能人中的能人。 (我的一个验房师一眼就瞄到前房主重做了rafter tail的问题,当时令我惊诧不已,随然这小子的报告里没写,这个事情还是导致房子退了)。
所以啊,市面上的大部分验房师懂得不是很多,论知识都是rookie, 嫩青子,属于一掐还出水的哪种。这个行业实际尚没有行业标准,甚至n多的地方没有政府规管。你说你是验房师,学个野鸡学校的在线课程,得个结课证书,到政府哪里注册一下小生意就算入门了。你就可以忽悠那些买房卖房的了。比开个理发馆容易太多了。
如果验房师做错了哪,他完全可以不负责任,因为没有啥能惩罚他,没有法律,没有政府的code规定他应该做到一些起码的标准的东西。买家可以告他,但他实际上陪不了钱,顶多不干了。但是你要能证明他错了,哪可是千难万难,基于你告他,你举证的法律基础,他不会有事。 到了庭上,即使认错也顶多说一句:“我需要更多的培训”。然后轻松走人,买家付法律费用。
如果有问题验房师没说哪?哪更不是他的责任。为码?验房师有个不成文的规矩:就是不能损害房子的表面结构和涂层,不可以有任何有违安全的行为,不可以打开不能打开的通道,房门,出口。(只要他打不开,就是打不开,你不可以替他打开)。 所以,他可以规避一切他不想说的东西。
举个例子,卖方刷漆,把通向attic的通口盖子给刷了,粘上了。他可以选择用力打开或是根本不去看。如果attic有漏水的痕迹,他可以规避。将来你发现有漏,也不是他的责任。
验房师的报告有用么?好问题,我把自己问倒了。有用,对申请保险索赔有用,对你下一次卖房子有大用。忒别是对俺们这种喜新厌旧的人。
最大的用处是对卖家不是买家(潜规则导致验房报告对卖家有利)。当你因为验房报告通知卖家毁约的时候,你要给卖家验房报告,然后就会发现非常难。打到了最后,顶多是卖家替你修理之后你入住。
提到潜规则,说说之一:就是严格遵行一个准则,验房结果一定要保证房子成交,一定要有肉眼能看到的可以修理的小毛病,一定要提出未来的改进的地方但是不影响目前的销售。有这个规则在,吃亏的永远是买家。从某种程度上说,验房师是买卖经纪的帮凶。
验房师最想说的就是;好房子,结构上下水和电都没发现问题,篱笆歪了,要扶正恐怕要花300-1000,房瓦四年之后应该换,driveway按政府规定可以宽6米,但是现在只有5米。
再说说潜规则之二:杀生哈熟。
第一次买房的,第一次卖房的,第一次在本地区买房的,投资客,以上均数生。
第一次买房的:可以忽律n多东西,配电箱都不用看,只看灯和开关,但是一定会告诉你啥是GFCI breaker,位置在那。但是绝不会告诉你美国标准厨房要有两个以上这玩意和两个以上240V的插座,厕所里的插座都必须是GFCI的,,
房顶不用上,更不用说告诉你roof flashing的高度和有没有漏水的可能。也不会告诉你这个Shingle 是美国标准的还是加拿大标准的,适用于热带还是寒带,,,,ice guard?这个概念你都不会知道,,,当然,钱不会少收。
第一次卖房的:如果你的买家是新手,或是生的,他可以选择轻松走人,或是严格的检查一切,全部的区别就在于他和买家经纪的关系。(参见验房师工作程序)。
哈熟:是不是熟客?是经纪人决定了你的验房师,经纪给验房师饭碗,不是房子买家。经纪,验房师,房贷经理,中间有很多我们不想知道的关系。
验房师工作程序?他们没程序,一般有个工作顺序:
1,准备马虎一下的,提前到场,等你到的时候,他说很多都看过了,呵呵,猫腻啊。 不准备马虎的,等买家和买家经纪到场一同开看。
2,前面和房屋周围:积水,大树,篱笆,driveway,,,
3,房顶结构,房瓦,排水,attic通风,烟筒,gutter ,,
4,室内结构,主要有无称重问题,
5,上下水:从水表开始到厨房卫生间直至排污的探查开口封阀.太多的东西了
6,电路:从配电盘到每个灯口插座
7,附属设施:主要是和房子不相连的
8,打印报告:不用说了,制式报告,选项打印。
9,收钱走人
以上这些对买房的来说都是最重要的,但对验房师只是一个过场,对他们最重要的是在验房之前。
如果是你自找的验房师,(肯定不能当天验房啊),当他收到验房的消息之后,联系找到卖方经纪,通气,肯定要约买方经纪时间,(不信,你不告诉你的买方经纪啥时验房,他也会知道)。到了这一步,该得到的暗示已经很清楚了。你的验房报告基本上定调了。而且全部是合法合理的做法。
如果是经纪推荐的验房师,就不用说了吧。 你知道北美的佣金原则,给佣金是合法的,给介绍生意的人佣金算commission, 连报税的时候都单门列出,可以少纳收入税。
看来反正都是案板上的肉,要想少流点血,就要保护自己多一点:
1,验房时你必须到场,而且要提前到场,跟着他看,少问多看,看他打开哪里,不打开哪里,,,上房顶看的是哪里,,,,他没看的地方,你要认真看,发现问题,把验房师叫回来,指给他看。不满意第一个验的,要上第二个验房师,这个下马威是给你的经纪们的(卖方和买方),她们要明白对你不可以马虎,将来真有重大维修,钱就好商量,要不买家就退单了。在你的买房合同上请注明如果买家对第一个验房师不满意,要引入第二次验房。
2,当你准备下单的时候,交定金之前(定金决不可交多,定金交多,买家先死),第二次第三次看房非常重要,重点查细节,不是家具的摆放和那个房间做什么用。任何和三大项有关的,和采暖制冷有关的,和地下室有关的,要谨慎。
3,多来家坛,买房多提问,用大家的智慧弥补自己的不足。多学习补课,多看装修的帖子,知道个大概就能保证没有大碍?????
4,选房源当地的知名经纪,做买房经纪,用他们的贷款关系拿低利率,用他们推荐的验房师,毕竟他们吃这一片土,你住进来,说不定啥时再卖,还要做你的生意,所以不能坑你太多,对不?
5,买的房子必须有survey,切记,切记。啥都能修,房子倒了可以重盖,买房不要survey,死定了。所有人,包括验房师,宰你没商量。
http://blog.wenxuecity.com/myblog/64453/201311/24617.html
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