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“国5条”震撼效应 中国房价究竟要暴跌还是暴涨? ZT  

2013-03-08 10:38:51|  分类: 谈天说地 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国务院总理温宝宝主持召开本届政府最后一次国务院常务会议,并出台房地产调控的所谓“国五条”,政府有关部门将对出售自有住房依法严格按转让所得的20%计征个人所得税。一般认为此举释放的重大信号就是稳定房价。换言之,旨在阻止房价的进一步上涨。

可是,此举真能压抑房价的飙升吗?听完笔者的独家分析后,读者再自行判断不迟。

首先,对二手房屋出售的增值额的百分之二十征收个人所得税,本意是在降低投资、囤积、或投机房地产市场的客户的利润,以期减少购屋(买主)压力,最终压抑房价的上涨。我们知道,中国这十几二十几年来增长最快的,就是房价。一买一卖,对这个增值部分的百分之二十征收个人所得税,是相当大的资金。因此每一个牵涉到的卖方(即售屋者)都必需面对和考虑对策。

作为卖方,如官员、资本家、富人、个体职业者、城市居民等,首先想到的是什么呢?当然是如何弥补损失的问题。而弥补损失的最好方法就是“转嫁危机”,即将这笔“损失”计到房价中去。

那么有人可能要问,有那么简单吗?你说要涨就可以涨了吗?这当然要看国内房地产市场是买方(即购屋者)市场呢,还是卖方市场了。如果是卖方的市场,那购屋者就必须吞下房价上涨的苦果。这是没得话说的。那么如何知道国内地产现在是卖方的市场呢?你只要看国务院出台“国五条”的目的就知道了,它是旨在减少购屋者,降低购屋的压力。这间接证明了是卖方的市场,明确无误。

因此,一些暂时被劝退和止步观望的潜在买方(指投资、囤积、或投机房地产市场的客户们),当回过头来一看,原来这么简单、这么便利、这么有利(个人多缴税)就可以解决“问题”了,当然更增加了他们的购屋愿望!反正卖房的时候是可以转嫁危机的,这还将吸引更多的购屋客户。

那么如何知道此举造成房价的上涨呢?很简单。比如某城市某地区二手房在十年和五年内的增值分别是百分之三百和百分之一百五十。那么在新的国务院条例出台后,环比这个增值如果变成了百分之三百六十和百分之一百八十,那就是证明卖主将增值税转移到房价中去了。

国五条对二手房屋出售的增值额加个人所得税,但对新房不加税,打压了二手房市场而刺激一手房市场。很多对二手房的需求会转向新房。于是,在需求不大量减少的假设下,此举短期会稍微抬高新房和二手房的价格,不超过5%。但这个假设是错误的。

虽然二手房价格抬高了一点,收益期望却减少了许多。根据公式:投资品的价值=预期收益/预期利率,因为投资者的获利降低20%,房产对于投资者的价值下降了20%。预计投资需求会大量减少。于是,根据需求大量减少的预计,新十条在短期会对房产价格有不超过20%的打击。

接下来,由于投资需求大量减少,房产价格下降不超过20%。这使得房产价格开始下跌。一旦房产开始下跌,预期收益将降到负值。根据投资品的价值=预期收益/预期利率,房产将在投资者的眼里成为“负资产”。投资者就会对二手房进行抛售止损。于是,只考虑新十条的因素的话,房地产价格长期考虑会有不小幅度的下降。

房地产价格的升降,很大程度上是由供求关系决定的。收地产税才是真解决问题的办法,国务院不从根本上解决问题,反而是“胡庸医乱用虎狼药”。假如此举真的造成房价不降反升,那将会害苦一般购房的老百姓。

http://blog.wenxuecity.com/myblog/6642/201303/3338.html

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